地方移住や二拠点生活（デュアルライフ）が注目される中、自然豊かな佐渡市への移住を検討される方が増えています。首都圏などからいらっしゃる方の多くが、「広い土地で家庭菜園をしたい」「自給自足の生活をしてみたい」と、農地が付いた空き家物件を希望されます。しかし、農地付き空き家の売買は、一般的な不動産取引とは大きく異なり、厳しい規制が存在します。

農地の売買には「許可」が必須です

農地は食料生産の基盤であり、法律によって厳しく守られています。農地が含まれる空き家の売買には、農地法第3条に基づき、農業委員会の許可が絶対に必要です。単に「売りたい」「買いたい」という売主と買主の合意だけでは、所有権を移転することができません。農地法第3条に基づき、農業委員会の許可が絶対に必要です。

意外と厳しい3つの主要規制

１.農地法第3条許可

買主が農地を効率的に利用できるか、必要な農作業に従事するかなど、厳しい審査が行われます。

２.農業振興地域（農振地区）の除外

対象の農地が「農振地区」に指定されている場合、そこからの除外手続き（農振除外）が必要になることがあり、これは非常に難易度が高く、時間もかかります。

３.地域計画からの除外

近年、国が推進している「地域計画（将来の農業の在り方を示す目標地図）」において、地域農業の保全の観点から、農地としての売買や除外の規制がより一層厳しくなっているケースがあります。

売主と買主の合意だけでは完了しない「停止条件付契約」の仕組み

不動産売買は本来、意思表示の合致で成立する諾成（だくせい）契約ですが、農地を含む売買の場合、農業委員会の許可が下りることを契約の効力発生要件とする「停止条件付契約」となります。お互いが納得して契約を締結しても、最終的に農業委員会の許可が下りなければ、その契約は効力を持たず、白紙に戻ってしまう点に注意が必要です。

事前の相談と専門家の活用を

実際、当市においても、首都圏から移住や二拠点生活を考える方が農地付き空き家を購入しようとした際、この農業委員会の許可手続きが壁となり、購入・引き渡しまでに想定以上の時間を要する場合が多く見られます。事前に許可の見通しを立てておかないと、引っ越しや生活開始のスケジュールが大幅に狂ってしまいます。

このような事態を防ぐためには、対象の土地がどの規制に該当するのか、許可の可能性はどの程度あるのかといった、事前の綿密な調査と、行政手続きの専門家である行政書士への相談を事前に行うと安心です。
弊社では、移住者や空き家活用を考える皆様の視点に立ったアドバイスのほか、代表が有する宅地建物取引士と行政書士の資格を活かし、不動産取引の専門知識と、農地法許可申請などの複雑な行政手続きを一気通貫でサポートいたします。

農地付き空き家の購入をご検討の際は、ぜひお早めにご相談ください。事前の調査から購入後の賃貸管理・メンテナンスまで、安心の移住生活をサポートいたします。

• 農林水産省ホームページ（農地法制度の概要について、地域計画の推進について）
• 民法第514条（諾成契約）、民法第127条（停止条件）