「仲介手数料は、何に対して支払う費用なの？」不動産の売買は何度も経験することではないため、分かりにくいと感じる方もいらっしゃると思います。今回は、仲介手数料の仕組みと、800万円以下の空き家等に適用される特例をご紹介します。

仲介手数料は、不動産会社への「成功報酬」です

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に、仲介を依頼した売主様・買主様がそれぞれ支払う報酬です。

不動産会社の仕事は、物件や購入希望者をご紹介することだけではありません。現地や登記・法令上の制限の調査、売買条件の調整、重要事項説明書や契約書の作成、引き渡しに向けた段取りなど、取引全体を支えています。

仲介手数料は、こうした業務に対する成功報酬であり、売買契約が成立しなければ、原則として発生しません。通常の仲介業務に含まれる調査費用や人件費を、別途いただくものでもありません。

通常の仲介手数料には、上限があります

売買の仲介手数料は、法令で上限額が定められています。通常の計算方法を、売主様・買主様それぞれ一方が支払う金額で示すと、次のとおりです。

売買価格	通常の仲介手数料の上限（税込）
200万円以下	売買価格×5％×1.1
200万円超～400万円以下	（売買価格×4％＋2万円）×1.1
400万円超	（売買価格×3％＋6万円）×1.1

※売買価格は、代金に含まれる消費税等を除いた金額です。

例えば、1,000万円の物件では、通常の上限は39万6,000円（税込）です。これは決まった料金ではなく、上限の範囲内で、依頼者と不動産会社が合意して金額を決めます。800万円以下の物件には、後述する特例があります。

1万円の空き家でも、必要な調査は省けません

たとえ売買価格が1万円でも、重要事項の説明や契約書類の作成など、安全な取引に必要な手続きは変わりません。古い空き家では、登記と現地の状況が異なっていたり、境界や建物の状態に確認が必要だったりと、調査に時間がかかる場合もあります。

一方、価格が低い物件では、通常の計算による仲介手数料だけでは、必要な調査や手続きの費用を賄いにくいという課題がありました。

800万円以下の物件には「低廉な空家等」の特例があります

低価格の物件の流通を後押しするため、令和6年7月1日から仲介手数料の特例が拡充されました。

売買価格が800万円以下の宅地・建物では、仲介に必要な費用を考慮し、売主様・買主様それぞれの仲介手数料を、最大30万円（税別）、税込33万円までとすることができます。対象は空き家に限らず、居住中の住宅や宅地のみの売買も含まれます。なお、800万円の判定は、売買代金に含まれる消費税等を除いて行います。

33万円は、通常の仲介手数料に加算する金額ではなく、特例を適用した手数料全体の上限です。適用に当たっては、媒介契約を結ぶ際に、不動産会社が報酬額を事前に説明し、依頼者の合意を得る必要があります。

仲介手数料は、安心して売買するための調査や契約手続きを支える報酬です。当店では、業務内容と費用をご説明し、ご納得いただいたうえで取引を進めてまいります。空き家や土地の売却・購入をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

• 国土交通省「〈消費者の皆様向け〉不動産取引に関するお知らせ」
• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
  （昭和45年建設省告示第1552号／令和6年国土交通省告示第949号による改正、令和6年7月1日施行）